Nueva Ley de la Vivienda en Cuba: lo que cambia de verdad (explicado sin muela)

Publicado el 20 Oct 2026

Nueva Ley de la Vivienda en Cuba: lo que cambia de verdad (explicado sin muela)
Durante casi 38 años, todo lo que pasaba con una casa en Cuba se regía por la misma ley: la Ley 65 de 1988, con sus parches.

Eso se acabó el 21 de octubre de 2026.

Desde ese día rige la Ley 187 "Ley de la Vivienda", con su Reglamento General (Decreto 176). Y no es un retoque. Cambia cuántas casas puedes tener, quién puede comprar, cómo se paga, cómo se calculan los impuestos y qué pasa con la casa de alguien que vive fuera.

Vamos por partes. Nos leímos la Gaceta Oficial completa y aquí te lo contamos en español normal, con el artículo al lado para que lo puedas comprobar tú mismo.

Antes de empezar: esto es orientación general. No sustituye a un notario ni a un abogado. Si tu caso tiene algo raro (herencia sin resolver, copropietarios peleados, alguien fuera del país, una casa subsidiada, una casa en zona turística), confírmalo en la notaría o en la Dirección de la Vivienda de tu municipio antes de mover un dólar.

1. La ficha rápida
Norma Ley 187/2026 "Ley de la Vivienda"
Quién la aprobó Asamblea Nacional del Poder Popular
Cuándo se aprobó 30 de julio de 2026
Dónde se publicó Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria, del 14 de octubre de 2026
Entrada en vigor A los 7 días de publicada (Disposición Final Sexta): 21 de octubre de 2026
Reglamento General Decreto 176/2026, del Consejo de Ministros, de 4 de septiembre de 2026 (misma Gaceta). También entra en vigor a los 7 días
Otros reglamentos en la misma Gaceta Decreto 177/2026 (Propiedad Horizontal) y Decreto 178/2026 (Cooperativas de Vivienda)
Catastro Resolución 15/2026 del INOTU (cómo se piden las certificaciones catastrales, en vigor a los 7 días hábiles) y Resolución 16/2026 del INOTU (metodología del valor catastral, en vigor a los 7 días)
Qué se deroga (Disposición Final Quinta): la Ley 65 "Ley General de la Vivienda" de 1988 y los ocho decretos-leyes que la modificaron: 185/1998, 211/2000, 233/2003, 288/2011, 322/2014, 342/2016, 353/2018 y 367/2018. Además, cualquier norma de igual o menor rango que se le oponga.

Ojo con las fechas que circulan. Hemos visto por ahí que "la ley se aprobó el 21 de octubre" o que la Gaceta es "del 14 de febrero". No. Se aprobó el 30 de julio, se publicó el 14 de octubre, y el 21 de octubre es el día en que empezó a aplicarse.

¿Y lo que ya estaba en trámite? Los asuntos que estaban en curso en Vivienda o en los tribunales siguen con las reglas con las que empezaron (Disposición Transitoria Segunda de la Ley y Disposición Especial Primera del Decreto 176). Y los derechos que alguien adquirió con las leyes anteriores siguen siendo válidos; lo que cambia es que de ahora en adelante se rigen por la ley nueva (Disposición Transitoria Primera).

2. Las palabras que tienes que conocer
Persona natural: tú, una persona (no una empresa). La ley dice que son "los ciudadanos cubanos y los extranjeros con residencia permanente en el territorio nacional", con excepciones en los artículos 43.2 y 89.1 (Art. 3).
Persona jurídica: una empresa, una mipyme, una cooperativa, una entidad del Estado.
Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles: donde tiene que estar inscrita tu casa. Sin inscripción no se puede vender, permutar ni donar (Arts. 90, 97 y 99).
Valor catastral: el valor oficial que el catastro le calcula a un inmueble con la metodología de la Resolución 16/2026. Ahora es la base de los impuestos (Art. 144).
Certificación catastral: el papel que dice cuál es ese valor y describe la casa. Vale cinco años desde que se emite (Decreto 176, Art. 18.4).
Vivienda familiar: la casa de la pareja (matrimonio o unión de hecho) destinada a vivir con la familia que han formado, o la de una persona sola que vive allí con su familia (Art. 7, inciso h). Tiene protecciones especiales.
3. Los cambios grandes, uno por uno
🏠 Ahora puedes tener dos casas
Antes (Ley 65, Art. 2, en la versión del DL 288): "ninguna persona tendrá derecho a poseer más de una vivienda" de residencia permanente, además de una de descanso o veraneo.

Ahora (Ley 187, Art. 4.1): una persona natural puede tener hasta dos viviendas en propiedad, sin perjuicio de la de descanso o veraneo que así esté declarada en su título.

¿Y si alguien se pasa del límite? El director de la Vivienda Municipal abre un expediente y, si se demuestra, dispone mediante resolución la pérdida de la última vivienda adquirida (Art. 4.2).

Detalles que importan:

La casa de descanso es la que ya estaba declarada así. La ley define como viviendas de descanso o veraneo las declaradas con las normas anteriores y que constan así en el título (Art. 138.1 y 138.2). El dueño puede quitarle esa condición con un documento notarial (Art. 138.3). Y la condición se pierde si la casa se vende, se dona o se transmite de cualquier forma en vida; no se pierde si se hereda (Art. 138.4).
Por división o por permuta también puedes terminar con dos viviendas, y la ley lo dice expresamente (Arts. 69.3 y 97.4).
🤝 Compraventa: más gente puede comprar, y nada de efectivo
Este es el corazón del cambio.

¿Quién puede comprar y vender? La compraventa puede ser "entre personas naturales, entre personas naturales y personas jurídicas y entre personas jurídicas, cubanas o extranjeras" (Art. 89.1). Con el DL 288 la compraventa libre era solo entre personas naturales.

Quedan fuera de esta regla general las ventas al Estado y las que vienen de una asignación de la Dirección de la Vivienda, que tienen su propio camino (Art. 89.1).

¿Ante quién? Ante notario con sede en la provincia donde está la casa, mediante escritura pública, por el precio que acuerden las partes (Art. 89.1).

👉 La Ley 65 hablaba del notario "de la localidad" del inmueble. Ahora puede ser cualquier notaría de la provincia. Si la de tu municipio está colapsada, esto te puede ahorrar semanas.

¿Pueden pactar lo que quieran? Pueden poner "tantos pactos, cláusulas y condiciones como deseen", siempre que no vayan contra la ley o el orden social ni desnaturalicen el contrato (Art. 89.2). Plazos de entrega, quién paga qué gasto, en qué estado se entrega la casa: se negocia y se deja escrito.

¿Cómo se paga? Mediante los instrumentos o títulos de crédito de la legislación bancaria "o cualquier otra modalidad de pago que no sea en efectivo" (Art. 90.1).

💸 En la práctica: transferencia, cheque u otro instrumento bancario. Nada de la bolsa con los billetes encima de la mesa. Si alguien te propone pagar una parte "por fuera" en efectivo, te está proponiendo saltarte la ley, y además te deja sin prueba de lo que pagaste.

¿Qué tiene que tener resuelto el vendedor antes de firmar? (Art. 90.2)

Haber liquidado lo que deba por el precio de la vivienda (por ejemplo, si la compró al Estado a plazos), y acreditarlo con documento.
Pagar su impuesto.
Acreditar que la vivienda está inscrita en el Registro Central de la Propiedad.
¿Y el comprador? Con el DL 288, el comprador tenía que declarar bajo juramento que no tenía otra vivienda de residencia permanente y acreditar con un documento bancario que tenía el dinero (Ley 65, Art. 70, versión modificada). La Ley 187 no repite esa exigencia en su artículo 90. Lo que sí le aplica es el límite de dos viviendas del Art. 4. Y algo importante: el Decreto 176 no trae un procedimiento detallado para la compraventa entre particulares; esa escritura la hace el notario aplicando la Ley 187 y la legislación notarial. Por eso los papeles concretos que te pida pueden variar: llama antes a la notaría.

¿Una persona le puede vender su casa a una empresa? Sí, pero si la empresa no la compra para alojar a sus trabajadores, el acto necesita la aprobación del Ministro de la Construcción (Decreto 176, Art. 228).

¿Se puede comprar una casa que todavía se está construyendo? Sí. Personas naturales o jurídicas pueden comprar por escritura notarial los derechos sobre viviendas en construcción (Art. 92.1). Es la venta "sobre plano" que en otros países es normal.

🏢 Las empresas también pueden comprar casas
Entidades estatales y no estatales, sociedades de capital 100 % cubano y otras personas jurídicas pueden comprar viviendas a personas naturales o jurídicas "para asegurar la fuerza de trabajo" (Art. 91.2).
Las entidades no estatales (mipymes, cooperativas, etc.) pueden tener hasta dos viviendas, sumando compras y donaciones (Arts. 91.3 y 99.4). Lo que reciben en donación se destina a estabilizar fuerza de trabajo (Art. 99.3).
Los consejos de la Administración Municipal también pueden comprar viviendas para sus prioridades, y en ese caso el vendedor queda exonerado del impuesto sobre ingresos personales (Art. 91.1).
Se reconoce la actividad inmobiliaria: inversión en edificios nuevos, compra y venta de viviendas a personas naturales y jurídicas, arrendamiento (incluso con opción de compra), administración de inmuebles y servicios de gestión y asesoría en compraventas y donaciones (Art. 43.1).
🌎 Si vives fuera de Cuba
Este es uno de los temas que más preguntan, así que con calma.

Antes (Ley 65, Art. 81, en la versión del DL 288): si el dueño "salía definitivamente del país", su vivienda de residencia permanente se confiscaba, aunque se podía transmitir gratis a copropietarios y familiares en un orden establecido. Lo que se hubiera vendido o donado antes de salir era válido.

Ahora: en la Ley 187 no existe ninguna regla que quite la vivienda por emigrar. Y la definición de persona natural del Art. 3 no exige vivir en Cuba si eres ciudadano cubano.

Lo que sí te pide la ley si eres dueño y te vas a ausentar:

Nombrar un representante que actúe por ti en emergencias sanitarias, trámites administrativos o judiciales, y en los edificios, para cumplir tus obligaciones con la comunidad (Art. 139.3).
Mantener la casa en buen estado y pagar los tributos (Art. 139.1).
No abandonarla. Estás obligado a recuperar el valor de uso de una vivienda deshabitada que esté deteriorada y afecte el entorno, aunque no esté declarada en ruina (Art. 139.2). Y si por abandono se declara en ruina y no haces nada, la Dirección de la Vivienda Municipal puede pedirle al tribunal que pierdas el derecho (Art. 141).
¿Y las casas de quienes ya fueron declarados emigrados con la ley anterior?

La ley no prevé devolverlas. Las situaciones que se constituyeron con las normas anteriores conservan su validez (Disposición Transitoria Primera).
Si vives en la casa de un familiar declarado emigrado con las normas anteriores, puedes ser ocupante legítimo si eres su cónyuge o pareja de hecho inscrita, excónyuge o familiar hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad, viviste allí al menos cinco años antes de que se fuera, y no tienes otra vivienda (Disposición Transitoria Cuarta, inciso g).
Los ocupantes legítimos tienen cinco años, contados desde el 21 de octubre de 2026, para pedir que les transfieran la propiedad. Si no lo hacen, el derecho caduca y se quedan como arrendatarios del Estado (Disposición Transitoria Tercera). Si este es tu caso, no lo dejes para después.
🌐 Extranjeros
Los extranjeros con residencia permanente cuentan como personas naturales (Art. 3).
La compraventa puede ser entre personas "cubanas o extranjeras" (Art. 89.1). El propio Art. 3 dice que el 89.1 es una excepción a la definición de persona natural, lo que indica que ahí entran también extranjeros sin residencia permanente.
El extranjero que compra tiene los derechos y obligaciones que establece la ley (Art. 89.3).
También puede comprar a una inmobiliaria, con las obligaciones de la ley (Art. 43.2), y la actividad inmobiliaria tiene medidas contra el lavado de activos (Art. 43.3).
⚠️ Lo que la ley no aclara: si al extranjero no residente se le aplica el mismo límite de dos viviendas, o si puede recibir una casa por donación o herencia. Si eres extranjero, habla con el notario antes de entregar dinero.

🧾 Impuestos: ahora manda el valor catastral
La Ley 187 cambia la base de los impuestos (sobre qué cantidad se calculan). No cambia los porcentajes.

Lo que dice la ley nueva:

Art. 144: la base imponible del impuesto sobre la propiedad y de los actos de transmisión de la vivienda es el valor catastral.
Disposición Final Cuarta: modifica dos artículos de la Ley 113 del Sistema Tributario, que quedan así:
Art. 44 (compraventa): la base es "el precio de transferencia de la vivienda que se transmite, siempre que resulte igual o superior al valor catastral".
Art. 203.1 (transmisión por cualquier concepto): se toma el valor catastral que dictamina la autoridad facultada.
Art. 203.2 (permuta con compensación): para quien recibe la compensación, la base es el valor catastral más lo que recibe de compensación.
Cómo era hasta ahora: con la Resolución 313/2024 del Ministerio de Finanzas y Precios, el vendedor pagaba el Impuesto sobre Ingresos Personales y el comprador el Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias, y ambos se calculaban como mínimo sobre un valor referencial fijado por tablas según municipio, dormitorios, tipo de construcción, garaje y patio. En esas tablas el impuesto equivale al 4 % del valor referencial. Por ejemplo, una casa de mampostería y cubierta pesada de dos dormitorios, sin garaje ni patio, en una Zona Especial de Desarrollo, tenía un valor referencial de 1 260 000 pesos y un impuesto de 50 400 pesos.

Cómo queda ahora: en la compraventa, el impuesto se calcula sobre el precio que se declare en la escritura, pero nunca sobre menos que el valor catastral. La Gaceta 86 no toca los porcentajes, que están en la Ley 113.

⚠️ Lo que todavía no está claro: la Ley 187 no deroga de forma expresa la Resolución 313/2024 de los valores referenciales. Con la Ley 113 modificada, lo lógico es que el mínimo pase a ser el valor catastral, pero hasta que Finanzas y Precios lo aclare, confirma en la notaría cómo te lo van a liquidar.

💡 Traducción: poner en la escritura un precio de mentira, por debajo del valor catastral, no te ahorra nada. El impuesto se calcula como mínimo sobre ese valor.

¿Dónde se saca la certificación catastral? En la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo o en la Unidad de Servicios y Trámites (Resolución 15/2026, Art. 8), y se paga en línea por Transfermóvil o EnZona (Resolución 15/2026, Art. 7). Si los datos de tu casa en el catastro no coinciden con el título, puede hacer falta una visita de campo para actualizarlos (Resolución 15/2026, Art. 12). Pídela con tiempo.

🔄 Permuta
Puedes permutar tu casa por una o más viviendas, o por otros bienes o derechos de cualquier tipo (Art. 96).
Se hace ante notario de la provincia, con las viviendas inscritas en el Registro (Art. 97.1).
Puede haber compensación en dinero, siempre que no desnaturalice el contrato (Art. 97.3).
Como resultado de una permuta puedes quedar con dos viviendas (Art. 97.4).
Si una de las partes es arrendataria, usufructuaria o habitacionista de una vivienda o cuarto del Estado, la permuta es administrativa y va por la Dirección de la Vivienda Municipal (Art. 98 y Decreto 176, Art. 235.2).
🎁 Donación
Puedes donar tu vivienda a personas naturales o jurídicas, ante notario de la provincia, con la casa inscrita (Art. 99.1).
Si la casa tiene deuda pendiente, el que dona la sigue debiendo, salvo que pacten otra cosa (Art. 99.2).
La donación al Estado se hace ante el director de la Vivienda Municipal (Art. 100).
⚰️ Herencia
Cuando el dueño fallece, la vivienda se transmite según la legislación sucesoria común, o sea, el Código Civil (Art. 85.1).
Si los herederos se ponen de acuerdo, se adjudica ante notario. Si no, va al tribunal (Art. 85.2).
Si no hay herederos y la casa está ocupada, pasa al Estado a los dos años del fallecimiento. Quien vivía allí con consentimiento del dueño al menos cinco años antes de su muerte tiene derecho a adquirirla (Art. 86).
🏘️ Alquilar, prestar o dar la casa a cambio de cuidados
La ley ordena figuras que en la calle ya existían, pero con poca seguridad:

Arrendamiento: puedes alquilar la casa completa, habitaciones o espacios, sin perjudicar a los convivientes protegidos. El contrato define objeto, duración, precio, derechos y obligaciones. El subarriendo necesita tu aprobación (Art. 72). Los alquileres de más de un año se formalizan por escritura notarial o contrato privado (Decreto 176, Art. 227.1), y los conflictos entre las partes van a los tribunales (Decreto 176, Art. 227.2).
Comodato (prestar la casa sin cobrar, sin dar la propiedad): por escritura notarial e inscripción en el Registro (Art. 73).
Contrato de alimentos (alguien te mantiene o te cuida a cambio de derechos sobre la vivienda): por escritura notarial inscrita, según el Código de las Familias. Mientras dure, el alimentante no puede transmitir la casa (Art. 74). No se puede hacer sobre viviendas del Estado (Art. 58).
Derecho de habitación: puedes concederlo a una persona para que viva en tu casa o en parte de ella, e inscribirlo en el Registro (Art. 75).
👨‍👩‍👧 Convivientes: quién se puede quedar aunque el dueño no quiera
El dueño decide con quién vive y puede terminar la convivencia sin pedir permiso. Si el conviviente se niega, el dueño reclama a la Dirección de la Vivienda Municipal, y la resolución da 30 días naturales para salir (Art. 65). Si no se va, Vivienda puede embargarle el 50 % de su salario, pensión o cuentas, y si sigue ahí más de seis meses, sacarlo (Decreto 176, Art. 223).
Pero hay personas protegidas, siempre que no tengan otra vivienda, otro lugar donde vivir ni recursos para conseguirlo (Art. 66.1):
ascendientes y descendientes (también afines o socioafectivos);
la madre o el padre que tiene la guarda de hijos en común con el dueño;
adultos mayores en situación de vulnerabilidad;
el excónyuge o expareja a quien la autoridad le dio derecho de habitación;
el cónyuge o la pareja de hecho inscrita;
otros casos que la autoridad considere una injusticia manifiesta.
Si alguno de ellos ejerce violencia contra el dueño, pierde la protección (Art. 66.2).
💡 Para el comprador: antes de comprar, pregunta quién vive en la casa. Las compraventas, permutas y donaciones hechas en perjuicio de estos convivientes protegidos pueden ser nulas (Art. 59).

🚪 Si alguien se mete en tu casa
Si una persona entra en tu vivienda por la fuerza, con violencia o intimidación, puedes pedir a la Dirección de la Vivienda Municipal que la declare ocupante ilegal, sin perjuicio de la denuncia penal (Art. 182). Si a los 30 días de notificada sigue allí, Vivienda la saca con ayuda de la policía, sin obligación de reubicarla, y le descuenta el 50 % de sus ingresos mientras no se vaya (Art. 185).

🛡️ La vivienda familiar no se puede embargar
El dueño puede declarar su casa como vivienda familiar e inscribirlo en el Registro. Esa vivienda es inembargable (Art. 61). Tampoco puede usarse como garantía de un préstamo hipotecario (Art. 27). Y cuando se vende o se dispone de ella, se tiene en cuenta el interés de la familia más necesitado de protección (Art. 62).

🧱 Azoteas, solares, dividir y unir casas
Azotea: puedes ceder, cobrando o gratis, toda o parte de tu azotea para que otro construya, por escritura notarial, si las regulaciones urbanísticas lo permiten (Art. 78). En un edificio, todos los propietarios son cedentes y tienen derecho a su parte del precio (Art. 83). La escritura tiene que dejar constancia de que la estructura de abajo aguanta la obra (Art. 84), y para eso el notario pide un documento técnico, la certificación de que no hay regulaciones que lo impidan y el dictamen o certificación catastral (Decreto 176, Art. 229).
Solar yermo: si es tuyo y está inscrito, puedes venderlo, permutarlo, donarlo, arrendarlo, dividirlo, unirlo con otro o heredarlo (Art. 76.1). Los solares del Estado se entregan en derecho perpetuo de superficie, pagando, y tienes un año para empezar a construir; se puede prorrogar un año más o cancelarte el derecho (Art. 23.2). Ese derecho no se puede traspasar, salvo por herencia (Art. 23.4).
Unificar dos casas colindantes, o ceder un cuarto al vecino: por escritura notarial (Art. 68).
Dividir tu casa en dos, si las dimensiones y la estructura lo permiten: ante notario si hay acuerdo, ante tribunal si no (Art. 69).
Casa en ruina: se puede transmitir a quien la reconstruya, en edificaciones de hasta dos niveles. En las de más de dos niveles, solo a personas jurídicas que puedan asumir la recuperación total (Art. 49).
🔨 Obras: lo que no necesita licencia
Las obras nuevas y otras intervenciones necesitan Licencia de Construcción o Autorización de Obra de la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo (Art. 22.1). Pero las intervenciones de conservación y las que se hacen dentro de la casa sin modificar la fachada ni afectar la carga y la estructura no la necesitan (Art. 22.4).

🏛️ Casas subsidiadas: 15 años de candado
Si recibiste un subsidio o una vivienda estatal en condiciones especiales:

Subsidio para construir por esfuerzo propio: si en los primeros 15 años vendes o donas la casa (o la permutas y la vendes o donas), tienes que devolver al Presupuesto del Estado todo lo subsidiado (Art. 53).
Vivienda subsidiada asignada por falta de solvencia: en los primeros 15 años, si la quieres vender tienes que ofrecérsela primero al Estado (tanteo y retracto), y para permutarla o donarla necesitas autorización del director de la Vivienda Municipal (Art. 54).
Madres o padres con tres o más hijos menores que recibieron vivienda: en los primeros 15 años el Estado tiene preferencia para comprarla si la venden, y la donación o permuta necesita autorización (Art. 55).
Vivienda asignada con precio subsidiado desde el 11 de mayo de 2017: si la vendes, donas o permutas en los primeros 15 años, devuelves lo subsidiado. Se exceptúan la donación entre parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad, y la herencia (Art. 56).
Estas cargas tienen que constar en el título y en el Registro. Los 15 años se cuentan desde la primera asignación, y las ventas posteriores no reinician el plazo (Art. 57).
💡 Para el comprador: revisa el título. Si dice algo de subsidio, tanteo o retracto, pregunta antes de seguir. Cuando hay que devolver el subsidio, el pago es condición previa y el notario lo exige antes de firmar (Decreto 176, Art. 93). Si hay tanteo, el notario pide la resolución en la que Vivienda renuncia a comprar (Decreto 176, Art. 94.4). Y ojo: quien recibió la casa de un pariente por donación o herencia dentro de esos 15 años hereda también la obligación de devolver el subsidio si la vende o la dona (Art. 56.3).

🏖️ Si la casa está en una zona con regulaciones especiales
En las Zonas Especiales de Desarrollo (Mariel y Ariguanabo), las Zonas de Alta Significación para el Turismo, las zonas de interés para la Defensa y la Zona Priorizada para la Conservación de Habana Vieja y Centro Habana, la compraventa, la permuta y la donación necesitan una autorización previa: una resolución del director de la Vivienda Municipal con el criterio de la autoridad de la zona, o de la Oficina del Historiador en Habana Vieja y Centro Habana. Después se firma ante notario (Art. 168 y Decreto 176, Arts. 271 y 272).

La autoridad de la zona tiene hasta 15 días hábiles para dar su criterio; si no responde, se entiende aprobado (Decreto 176, Art. 278). Después, Vivienda tiene 15 días hábiles para resolver (Decreto 176, Art. 279).

No necesitan ese trámite las permutas entre viviendas de la misma zona, las donaciones a parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad ni las herencias (Art. 168.c).

🧑 Jóvenes de 18 a 30 años
La ley crea un régimen especial para jóvenes: subsidios para materiales y créditos, subsidio parcial al precio, beneficios fiscales, prioridad en las viviendas que construyen o compran las entidades, alquiler temporal y acceso preferente al servicio inmobiliario, con medidas diferenciadas para mujeres jóvenes en situación de vulnerabilidad (Arts. 63 y 64). Cómo se accede en concreto dependerá de los programas de cada territorio.

📋 Obligaciones de todo propietario
Conservar y reparar la vivienda a su costo y, si está en un edificio, contribuir al mantenimiento de las áreas comunes (Art. 139.1).
Pagar los tributos (Art. 139.1.d).
Inscribir en el Registro Central el título, las transmisiones, las cargas y los cambios constructivos (Art. 140).
Cuidar el pedacito de tierra entre la acera y el contén frente a tu casa (sin podar ni talar árboles por tu cuenta) (Art. 142).
🏢 Si vives en un edificio
Cada dueño tiene que aportar a la limpieza, el mantenimiento y la conservación de las áreas comunes (Art. 152). La Junta de Administración, formada por todos los propietarios, fija la cuota mensual (Art. 156.e), y sus acuerdos, aprobados por mayoría simple, son obligatorios para todos (Arts. 154 y 157). El detalle está en el Decreto 177 (Reglamento de la Propiedad Horizontal).

⚖️ Si no estás de acuerdo con una decisión de Vivienda
Contra las resoluciones de los directores de la Vivienda Municipal o de Ordenamiento Territorial y Urbanismo puedes presentar demanda ante el Tribunal Municipal Popular en un plazo de 45 días desde el día siguiente a la notificación (Art. 180). Los conflictos entre propietarios también se pueden resolver por mediación, salvo que haya violencia de género o familiar (Art. 174).

4. Ley 65 y DL 288 vs. Ley 187: la comparación rápida
Tema Antes (Ley 65 + DL 288) Ahora (Ley 187)
Cuántas viviendas Una permanente + una de descanso (Art. 2) Dos + la de descanso ya declarada (Arts. 4 y 138)
Quién compra y vende Personas naturales (cubanos con domicilio en Cuba y extranjeros residentes permanentes) Personas naturales y jurídicas, cubanas o extranjeras (Art. 89.1)
Notario De la localidad del inmueble (Art. 70) Cualquiera de la provincia (Art. 89.1)
Pago Instrumentos bancarios en el acto (Art. 70) Instrumentos bancarios o cualquier vía que no sea efectivo (Art. 90.1)
Comprador Declaración jurada de no tener otra vivienda y prueba bancaria del dinero (Art. 70) No lo repite la ley; rige el límite de dos viviendas (Art. 4)
Emigrar Confiscación de la vivienda permanente, con transmisión a familiares (Art. 81) No hay pérdida por emigrar; hay que nombrar representante (Art. 139.3)
Base del impuesto Valor referencial mínimo (Res. 313/2024) Precio declarado, pero nunca menos que el valor catastral (Ley 113, Art. 44 modificado)
Empresas comprando casas No en el régimen general Sí, con límites (Art. 91 y Decreto 176, Art. 228)
Venta sobre plano No regulada Sí (Art. 92)
Cesión de azoteas Regulación limitada Regulada en detalle (Arts. 78 a 84)
Vivienda familiar inembargable No existía como figura Sí (Art. 61)
5. Cómo se compra una casa a partir de ahora: paso a paso
Revisa el título y el Registro. La casa tiene que estar inscrita en el Registro Central de la Propiedad a nombre de quien vende (Art. 90.2.c). Comprueba que el nombre coincide con el carné de identidad del vendedor y que firman todos los copropietarios.
Pregunta por deudas. Si la casa se compró al Estado a plazos, el vendedor tiene que haberla liquidado y acreditarlo con documento (Art. 90.2.a).
Revisa si hay subsidio, tanteo o retracto en el título (Arts. 53 a 57).
Revisa si está en una zona con regulaciones especiales. Si lo está, primero hace falta la autorización de Vivienda (Decreto 176, Art. 272).
Pregunta quién vive allí y si hay convivientes protegidos (Arts. 59 y 66).
Saca o pide la certificación catastral. Vale cinco años (Decreto 176, Art. 18.4) y marca el mínimo sobre el que se pagan los impuestos (Ley 113, Art. 44 modificado).
Comprueba que no superas el límite de dos viviendas (Art. 4).
Llama a la notaría (cualquiera de la provincia) y pregunta qué documentos te van a pedir (Art. 89.1).
Acuerden precio y condiciones y déjalo todo en la escritura (Art. 89.2).
Paga por banco. Nada de efectivo (Art. 90.1).
Paguen los impuestos, cada uno el suyo (Art. 90.2.b).
Inscribe la escritura a tu nombre en el Registro Central (Art. 140).
6. Lo que todavía no está claro (y te lo decimos)
No te vamos a meter muela: hay cosas que la ley deja abiertas o que dependen de cómo la apliquen las notarías y Finanzas y Precios.

Extranjeros no residentes: si se les aplica el límite de dos viviendas y si pueden recibir una casa por donación o herencia.
Valores referenciales: si la Resolución 313/2024 sigue usándose o si queda solo el valor catastral como mínimo.
Documentos de la notaría: el Reglamento no trae una lista cerrada para la compraventa entre particulares.
Rapidez del catastro: cuánto tardarán las certificaciones catastrales en cada municipio, sobre todo si la casa necesita visita de campo.
Cuando haya respuesta oficial, actualizamos este artículo.

7. Preguntas rápidas
¿Puedo vender mi casa si vivo en el extranjero? Sí. La Ley 187 no exige vivir en Cuba para ser propietario si eres ciudadano cubano (Art. 3), y no contempla perder la casa por emigrar. Puedes actuar directamente o por un representante con poder notarial. Confirma con la notaría qué poder te piden.

¿Me pueden pagar en efectivo si los dos estamos de acuerdo? No. La ley exige instrumentos bancarios o cualquier modalidad que no sea efectivo (Art. 90.1).

¿Tengo que ir a la notaría de mi municipio? No. Puede ser cualquier notaría de la provincia donde está la casa (Art. 89.1).

¿Puedo comprar una segunda casa para alquilarla? Sí. Una persona puede tener hasta dos viviendas (Art. 4) y alquilarlas (Art. 72).

¿Una mipyme puede comprar una casa? Sí, hasta dos, para alojar a sus trabajadores (Arts. 91.2 y 91.3). Si no es para eso, necesita la aprobación del Ministro de la Construcción (Decreto 176, Art. 228).

¿Si pongo un precio bajito en la escritura pago menos impuesto? No. El impuesto se calcula sobre el precio declarado, pero nunca sobre menos que el valor catastral (Ley 113, Art. 44 modificado). Declarar menos no te ahorra, y te deja sin prueba de lo que pagaste de verdad.

¿Puedo vender la azotea? Sí, si las regulaciones urbanísticas lo permiten y la estructura aguanta (Arts. 78 a 84).

¿Qué pasa con la casa de mi abuela si no dejó testamento? Se hereda según el Código Civil. Si los herederos están de acuerdo, se resuelve en la notaría; si no, en el tribunal (Art. 85).

Vivo en la casa de mi hermano, que se fue y lo declararon emigrado. ¿Qué hago? Si viviste allí al menos cinco años antes de que se fuera y no tienes otra vivienda, puedes ser ocupante legítimo (Disposición Transitoria Cuarta, inciso g). Tienes cinco años desde el 21 de octubre de 2026 para pedir la propiedad en la Dirección de la Vivienda Municipal (Disposición Transitoria Tercera).

¿Tengo que pedir licencia para pintar o cambiar el piso? No. Las obras de conservación y las interiores que no tocan la fachada ni la estructura no la necesitan (Art. 22.4).

8. Lo que te recomendamos
✅ No entregues dinero sin ver el título inscrito y sin comprobar que quien vende es quien aparece ahí.

✅ Todo por banco. Es lo que pide la ley y es tu prueba.

✅ Pregunta quién vive en la casa.

✅ Si algo te huele raro, para. Una casa no se compra con apuro.

✅ Si no sabes cuánto vale la casa, el valor catastral es una referencia para los impuestos, pero el precio de mercado es otra cosa. Para orientarte, tenemos el tasador → cubanossinmobiliaria.com/tasar. Es una estimación orientativa, no una tasación oficial.

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Esto no cambia de un día para otro. Pero entender la ley es el primer paso para que nadie te haga el cuento.