¿Qué está pasando con el mercado inmobiliario en La Habana? Análisis 2019‑2025

Publicado el 18 Oct 2025

🏘️ ¿Qué está pasando con los precios de las casas en La Habana?
1. Introducción

El mercado inmobiliario cubano atraviesa una etapa de cambios profundos. Entre 2019 y 2025, los precios de las viviendas en La Habana no solo dejaron de subir, sino que experimentaron una caída considerable. Con la desaparición del CUC, la devaluación del CUP y la falta de créditos hipotecarios, compradores y vendedores se encuentran ante un escenario cada vez más complejo.

En CubanOSS Inmobiliaria creemos que la información es poder. Por eso, te ofrecemos este análisis basado en datos reales de anuncios y estudios propios, para que tomes decisiones con los pies en la tierra.

2. Contexto económico y social

Durante estos cinco años, la economía cubana ha vivido una fuerte contracción. La inflación, la escasez de divisas y la caída del poder adquisitivo redujeron la capacidad de compra de los ciudadanos. La migración masiva de jóvenes y profesionales generó un aumento de la oferta de viviendas sin un mercado interno que pudiera absorberla. Al mismo tiempo, la devaluación acelerada del CUP (la tasa informal ronda los 470 CUP por USD en 2025) y la inexistencia de hipotecas obligaron a vender siempre “al contado”, muchas veces con ayuda de remesas.

3. Metodología y fuentes

El análisis se nutre de:

Estudios de CubanOSS y otras páginas especializadas sobre precios y tendencias.

Anuncios de portales inmobiliarios como Revolico, Cubisima, Porlalibre y HogarEnCuba, publicados entre julio y octubre de 2025.

La guía de puntuación de CubanOSS (2025), que asigna puntos a cada vivienda según ubicación, estado constructivo, servicios y estructura, y la vincula con un rango de precios orientativo.

Los valores de los anuncios se utilizaron como referencia para estimar rangos realistas; se descartaron aquellos excesivamente inflados.

4. Evolución de los precios por zonas

Los precios han variado de manera muy desigual según la zona. Estas son algunas conclusiones generales basadas en los anuncios y la guía de puntuación:

Zona o Municipio Rango de precios (USD) Promedio orientativo Observaciones
Siboney (Playa) 35,000 – 75,000 55,000 Urbanización de lujo; demandas de diplomáticos y extranjeros.
Miramar (Playa) 30,000 – 60,000 45,000 Casas grandes cerca del mar, atractivas para negocios y renta turística.
Vedado (Plaza) 25,000 – 55,000 40,000 Zona céntrica y cultural; oferta diversa.
Habana Vieja (rehabilitada) 20,000 – 50,000 35,000 Inmuebles restaurados mantienen valores altos; los no rehabilitados pueden bajar a 10,000.
San Miguel del Padrón 5,000 – 11,000 8,000 Zona periférica con más oferta que demanda; precios bajos.
Cotorro 6,000 – 13,000 9,500 Casas amplias pero lejos del centro; demanda limitada.
Guanabacoa 6,000 – 12,000 9,000 Barrios obreros, precios reducidos y viviendas de placa.
Arroyo Naranjo 7,000 – 14,000 10,500 Servicios irregulares; ofertas abundantes a precios bajos.

En otras zonas como Centro Habana, Cerro, Santos Suárez/La Víbora, Boyeros o La Lisa, los precios oscilan entre 12,000 y 40,000 USD según el estado y la ubicación del inmueble. La dispersión es alta: se pueden encontrar apartamentos pequeños desde 15,000 USD y viviendas coloniales remodeladas que superan los 60,000 USD.

5. Estadísticas y rangos de la guía CubanOSS

La guía de puntuación clasifica a las viviendas en función de cinco criterios: zona, estado, servicios, estructura y número de habitaciones. De acuerdo con esta puntuación, los precios orientativos son:

0‑15 puntos: 5,000‑10,000 USD (vivienda pequeña o deteriorada).

16‑25 puntos: 10,001‑18,000 USD.

26‑35 puntos: 18,001‑28,000 USD.

36‑45 puntos: 28,001‑42,000 USD.

46‑55 puntos: 42,001‑60,000 USD.

56‑65 puntos: 60,001‑80,000 USD.

66‑70 puntos: 80,001‑120,000+ USD.

Los resultados de la guía coinciden en líneas generales con la realidad: barrios de lujo como Siboney y Miramar obtienen más de 55 puntos y se sitúan en los rangos altos (60‑120k), mientras que zonas rurales o periféricas como Cotorro o Guanabacoa se encuentran en el rango de 10‑18k.

6. Zonas de alta y baja demanda

Alta demanda: Siboney, Miramar y Vedado se mantienen como enclaves de máximo interés, con precios que oscilan entre 25,000 y 75,000 USD. La presencia de cuerpos diplomáticos, negocios y turismo aumenta su atractivo. También la Habana Vieja restaurada conserva precios elevados gracias al flujo de visitantes.

Baja demanda: San Miguel del Padrón, Cotorro, Guanabacoa y Arroyo Naranjo tienen los precios más bajos (5,000‑14,000 USD) por su lejanía y carencias de servicios. Son oportunidades para quien busca terreno amplio o casa económica.

Mercado heterogéneo: Centro Habana y Cerro presentan desde apartamentos económicos hasta inmuebles remodelados caros. Santos Suárez/La Víbora se mantiene estable (20,000‑40,000 USD), mientras Marianao y La Lisa combinan ofertas de 10‑15k con viviendas de 40k según la cercanía a servicios.

7. Factores que explican la caída de precios

Sobreoferta y escasez de compradores: El éxodo migratorio vació muchas viviendas; la demanda local no creció en la misma proporción.

Crisis económica y devaluación: La falta de dólares y la pérdida de valor del CUP obligan a bajar precios para atraer compradores.

Ausencia de financiación: Sin créditos hipotecarios, las compras dependen de remesas o ahorros; pocos pueden pagar en divisas.

Estado del inmueble y servicios: Las casas con techos ligeros, filtraciones o sin agua diaria se deprecian hasta 30%.

Riesgo de sobrevaloración: Muchos vendedores piden 60,000 USD por apartamentos en zonas medias, pero terminan negociando a la baja por falta de oferta real.

8. Perspectivas y recomendaciones

Perspectivas 2026: Si continúan la migración y la crisis, los precios podrían mantenerse estables o incluso bajar en zonas medias y bajas. Las zonas de lujo podrían mantener o subir sus valores si aumentan las inversiones turísticas y la renta para extranjeros.

Para vendedores:

Ajustar las expectativas al mercado real; consultar precios de cierre antes de publicar.

Legalizar y mejorar el estado del inmueble; invertir en servicios y reparaciones sube el valor.

Utilizar plataformas como CubanOSS para tasar y publicar sin comisiones.

Para compradores:

Si dispone de USD, el momento es propicio para adquirir viviendas en zonas medias o periféricas.

Analizar la ubicación, el estado constructivo y los servicios; no comprar solo por precio.

Desconfiar de precios inflados; buscar asesoría profesional y contrastar con la guía de CubanOSS.

9. Conclusión

Cuba presenta un mercado inmobiliario profundamente segmentado: barrios de élite con valores entre 25,000 y 75,000 USD, y municipios periféricos donde se consiguen casas desde 5,000 USD. A pesar de la subida del dólar y la devaluación del peso, los precios en valor real han caído entre un 40 % y un 60 % en los últimos cinco años. La clave es informarse, comparar y tomar decisiones basadas en datos, no en rumores.

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