Impuestos y gastos ocultos al vender o comprar una casa en Cuba (Actualizado 2025)

Publicado el 28 Abr 2025

Introducción
Vender o comprar una casa en Cuba no es solo cuestión de encontrar al comprador perfecto o la propiedad soñada. Detrás de cada operación hay un mar de impuestos, gastos notariales y costos adicionales que, si no los conoces bien, pueden convertir una buena oportunidad en un gran dolor de cabeza.

Hoy te voy a explicar todo, paso a paso, basado en las leyes vigentes en 2025, para que no te lleves sorpresas desagradables. Porque en CubanOSS Inmobiliaria creemos que mejor saber antes que lamentar después.

¿Realmente conoces todos los gastos de una compraventa en Cuba?
Muchos piensan que el único gasto es el precio de la casa.
Error.
Entre impuestos, notarías, registros y otros pequeños costos, la operación puede encarecerse un 10 % o más.
Y si no lo planificas bien, puedes terminar perdiendo dinero o enfrentando multas.

Impuestos principales al vender una casa en Cuba
Cuando vendes una vivienda en Cuba, no solo recibes el dinero de la venta. También debes pagar impuestos al Estado.

1. Impuesto sobre Ingresos Personales Eventuales (Vendedor)
Es un impuesto del 4 % sobre el valor de la operación.

Se paga en el momento de firmar la escritura notarial.

Se calcula sobre el precio de venta o el valor referencial mínimo, el que sea mayor.

Ejemplo:
Si vendes tu casa en 25,000 USD pero el valor referencial mínimo es 30,000 USD, el impuesto se calculará sobre los 30,000 USD, no sobre lo que declaraste.

2. Cálculo basado en precio declarado o valor referencial mínimo
Desde 2025, la Gaceta Oficial establece nuevos valores mínimos dependiendo de:

La ubicación de la vivienda (zona turística, urbana, rural, etc.).

Las características constructivas (tipo de paredes, techos, patios, número de cuartos).

Así que ya no puedes declarar precios artificialmente bajos para pagar menos impuestos. El Estado revisa y ajusta si hace falta.

Impuestos principales al comprar una casa en Cuba
Sí, el comprador también paga.

1. Impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Herencias (Comprador)
También es un 4 %.

Se paga junto con la firma del contrato notarial.

Importante: Aunque compres barato, si el Estado considera que el precio es demasiado bajo respecto al valor referencial, te cobrará basado en el valor mínimo.

2. Base de cálculo: precio o valor referencial
Misma regla que para el vendedor: se toma el precio declarado o el valor referencial, el que sea más alto.

¿Qué son los valores referenciales mínimos y cómo te afectan?
Desde noviembre de 2024, la Resolución 313/2024 obliga a usar tablas oficiales para determinar el valor mínimo de cada vivienda, según:

Municipio o zona (Playa, Centro Habana, Varadero, etc.).

Tipo de vivienda (casa, apartamento, etc.).

Estado constructivo.

Nuevas tablas oficiales actualizadas en 2025
Cada municipio tiene un coeficiente (de 1.5 a 7) que multiplica las características de tu vivienda (número de dormitorios, garaje, patio, etc.).

Mientras mejor ubicada y mejor construida esté la vivienda, más alto será su valor referencial.

¿Qué pasa si el precio de venta es muy bajo?
El notario aplicará el valor referencial para calcular los impuestos.

Podrías pagar más impuestos de lo que esperabas.

Además, podrías ser objeto de inspección si declaran un precio demasiado diferente al valor de mercado.

Costos adicionales que debes considerar (y que casi nadie te dice)
Aparte de los impuestos, hay otros gastos importantes.

Gastos notariales
Se pagan por redactar y firmar la escritura de compraventa.

Varían según el valor del inmueble.

Oscilan entre 1 % y 1.5 % del precio.

Inscripción en el Registro de la Propiedad
Es obligatorio.

Tiene un costo adicional (alrededor de 1000 CUP o más dependiendo del municipio).

Actualización catastral
Si la vivienda no tiene la certificación catastral actualizada, tendrás que tramitarla.

Este trámite tiene sus propios costos de tasación y certificación.

Costos bancarios y transferencias
Si pagas vía transferencia bancaria (obligatorio si supera 25,000 CUP o su equivalente), algunos bancos cobran comisiones.

¿Se puede pagar en efectivo o es obligatorio usar banco?
Hasta 25,000 CUP: puedes pagar en efectivo.

Más de 25,000 CUP: debes pagar por banco o cheque de gerencia.

Esta medida es obligatoria y busca evitar fraudes y lavado de dinero.

¿Qué pasa si no pagas correctamente los impuestos?
No es opcional. Si no pagas lo que corresponde:

Multas
Puedes recibir multas elevadas.

El acto de compraventa puede ser anulado.

Nulidad del acto
Si no pagas los impuestos debidamente, la compra puede ser anulada judicialmente en el futuro.

También podrías enfrentar sanciones administrativas o judiciales.

Casos especiales: Exenciones o reducciones de impuestos
Donaciones entre familiares cercanos
Si la vivienda se dona entre familiares de hasta 4º grado de consanguinidad, no se paga impuesto de transmisión.

Viviendas rurales o zonas montañosas
Los impuestos se reducen un 15 % en zonas declaradas rurales o de desarrollo económico.

Consejos prácticos para evitar sorpresas
✅ Consulta siempre los valores referenciales actualizados.
✅ Calcula impuestos antes de firmar.
✅ No inventes precios falsos para "ahorrar" — sale más caro después.
✅ Usa notarios serios y registra todo formalmente.
✅ Planifica los gastos bancarios y notariales aparte del precio de la casa.

Cómo CubanOSS Inmobiliaria te ayuda a entender y prevenir
En CubanOSS Inmobiliaria:

No cobramos comisiones.

No ocultamos costos ni detalles.

Publicamos contenido educativo para que compres o vendas con claridad.

Promovemos un mercado más humano y transparente, donde saber es poder.

Porque un mercado más informado, es un mercado más justo.

Conclusión: Mejor saber antes que lamentar después
En Cuba, comprar o vender una vivienda implica mucho más que cambiar un título de propiedad.
Detrás de cada transacción hay impuestos, requisitos y costos que, si los ignoras, pueden hacer que pierdas dinero o, peor aún, tu tranquilidad.

Por eso en CubanOSS te invitamos a informarte, planificar y actuar con conciencia.
Porque cuando sabes lo que haces, todo sale mejor.

Preguntas Frecuentes (FAQs)
1. ¿Cuánto se paga de impuesto al vender una casa en Cuba?
El vendedor debe pagar un 4 % sobre el precio declarado o el valor referencial mínimo, lo que sea mayor.

2. ¿Y el comprador también paga impuesto?
Sí, paga otro 4 % como Impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Herencias.

3. ¿Se puede evitar pagar impuestos si declaramos un precio bajo?
No. El Estado usa valores mínimos oficiales y puede recalcular si el precio declarado es muy inferior.

4. ¿Qué otros gastos debo considerar aparte del precio?
Gastos notariales, registro de propiedad, certificaciones catastrales y costos bancarios.

5. ¿Hay descuentos en los impuestos en algunos casos?
Sí. Por ejemplo, en viviendas rurales o en donaciones entre familiares cercanos.

⚖️ Aviso Legal Importante
La información proporcionada en este artículo es de carácter general, basada en la legislación vigente de la República de Cuba y en criterios prácticos del mercado inmobiliario cubano.
Su finalidad es exclusivamente informativa y orientativa.

CubanOSS Inmobiliaria no ofrece asesoría legal profesional.
Recomendamos que cualquier decisión relacionada con procesos de compra, venta, trámites o documentación sea consultada previamente con un abogado, notario u otra autoridad competente especializada en la materia.