Cómo funciona el proceso de compraventa de viviendas en Cuba en 2025 [Guía fácil y actualizada]

Publicado el 28 Abr 2025

Comprar o vender una casa en Cuba en 2025 no es un trámite tan simple como muchos piensan.
Aunque la ley permite hacerlo, el proceso está lleno de pasos, documentos, impuestos y pequeños detalles que pueden marcar la diferencia entre un negocio exitoso o un dolor de cabeza.

En esta guía, te voy a explicar de forma clara y sencilla cómo funciona realmente la compraventa de viviendas en Cuba, qué debes tener en cuenta, y cómo hacerlo todo de manera segura, sin sorpresas.

El mercado inmobiliario cubano: más allá de lo que se dice
Aunque la compraventa entre particulares es legal desde 2011, todavía hoy muchos cubanos no conocen bien los procedimientos.
A veces se cometen errores por desconocimiento, otras veces por confiar en consejos de “amigos” que no conocen la ley.

👉 Entender bien cómo funciona el proceso en 2025 es clave para proteger tu dinero, tu propiedad y tu tranquilidad.

¿Qué dice la ley sobre la compraventa de viviendas en Cuba?
En Cuba, la compraventa de casas se rige principalmente por:

El Decreto-Ley 288 de 2011.

Las actualizaciones de la Ley del Sistema Tributario (Ley 113 modificada en 2024).

La normativa catastral y notarial vigente.

La ley permite que cubanos residentes y extranjeros con residencia permanente puedan comprar y vender propiedades, siempre que cumplan los requisitos establecidos.

Proceso completo de compraventa de viviendas en 2025
Ahora sí: aquí te explico paso por paso cómo funciona todo.

1. Búsqueda de la propiedad adecuada
Primero, debes identificar una vivienda disponible para la venta, asegurándote de que:

El propietario sea quien dice ser.

La propiedad esté libre de deudas o litigios.

En CubanOSS puedes encontrar publicaciones verificadas para facilitarte esta tarea.

2. Verificación de documentos legales
Antes de comprometerte:

Pide ver el Título de propiedad original.

Solicita el certificado de gravámenes en el Registro de la Propiedad.

Pide la certificación catastral actualizada.

Estos documentos confirman que todo está en regla.

3. Acuerdo de intención de compra-venta
Es buena práctica que ambas partes firmen un preacuerdo (no obligatorio) donde fijen:

Precio acordado

Fecha límite para firmar ante notario

Condiciones especiales (ej. desalojo)

4. Trámites notariales
Se firma una escritura pública de compraventa ante un notario estatal.
El notario verifica toda la documentación y redacta el contrato oficial.

¡Ojo! Si falta algún documento importante, el notario puede negarse a formalizar el trámite.

5. Pago del precio de la compraventa
El pago debe hacerse de forma legal:

Transferencia bancaria si supera 25,000 CUP o su equivalente en MLC.

En efectivo solo si es una cifra baja y documentada.

El comprador debe conservar todas las pruebas de pago.

6. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Finalmente, el notario tramita la inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad.
¡Este es el paso que te convierte oficialmente en dueño legal de la vivienda!

Documentos esenciales que debe tener el vendedor
Título de propiedad

Certificación de dominio y gravámenes

Certificación catastral actualizada

Certificado de no adeudo de impuestos

Dictamen técnico del estado constructivo (si aplica)

Documentos esenciales que debe presentar el comprador
Carné de identidad actualizado

Declaración jurada de no poseer otra propiedad (si aplica)

Evidencia de origen lícito del dinero (si supera 25,000 CUP)

Comprobante de pago

¿Qué impuestos y costos se deben pagar en el proceso?
Tanto comprador como vendedor deben pagar impuestos:

Comprador: 4% sobre el precio de la compraventa (Impuesto de Transmisión de Bienes).

Vendedor: 4% sobre el precio como impuesto de ingreso personal.

Otros gastos: honorarios notariales, derechos de inscripción en el Registro.

Importante: El valor fiscal puede ser mayor al precio acordado si declaras un monto muy bajo.

El rol del banco en las transacciones superiores a 25,000 CUP
Desde 2024, toda operación superior a 25,000 CUP debe pagarse a través del sistema bancario para:

Verificar el origen lícito del dinero.

Garantizar la transparencia.

Evitar fraudes.

Esto protege a ambas partes… aunque también exige más formalidad.

Errores comunes que debes evitar al comprar o vender en Cuba
Firmar acuerdos privados sin notario.

No verificar gravámenes o litigios previos.

No inscribir la propiedad a tu nombre después de la compra.

Usar intermediarios informales sin respaldo legal.

¿Qué hacer si hay problemas legales con la vivienda?
Si el inmueble:

Tiene litigios,

Está embargado,

Carece de inscripción correcta,

Debes abstenerte de comprarlo hasta que el vendedor resuelva esos problemas.
De lo contrario, puedes perder tu dinero o enfrentar juicios muy largos.

Consejos prácticos para una compraventa segura en Cuba
✅ Verifica los documentos antes de entregar dinero.
✅ Usa siempre el notario como único formalizador.
✅ Exige recibos de pago claros y oficiales.
✅ Guarda copias de todo el proceso, incluso mensajes y transferencias.
✅ No aceptes ofertas “demasiado buenas para ser verdad”.

Cómo CubanOSS Inmobiliaria puede ayudarte sin cobrar comisiones
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No vendemos, no cobramos comisiones: solo facilitamos que las cosas se hagan mejor.

Conclusión: Comprar o vender en Cuba no es complicado si sabes cómo hacerlo
La compraventa de viviendas en Cuba en 2025 tiene su lógica y sus reglas.
No se trata de correr ni de confiar a ciegas.
Se trata de informarte, protegerte y actuar con seriedad.

Y recuerda: el mejor trato es el que se hace claro, legal y con respeto mutuo.

Desde CubanOSS, estamos para acompañarte en cada paso.

Preguntas Frecuentes (FAQs)
1. ¿Puedo comprar una casa en Cuba sin ser residente?
No. Debes tener residencia permanente en el país.

2. ¿Qué pasa si no inscribo la compra en el Registro de la Propiedad?
Legalmente la casa seguiría estando a nombre del vendedor anterior.

3. ¿Se puede pactar el pago a plazos?
Sí, pero debe estar claramente establecido en la escritura notarial.

4. ¿Qué hago si el vendedor no tiene certificación catastral?
Debe tramitarla antes de la compraventa. No firmes sin este documento.

5. ¿Puedo comprar casa en Cuba pagando desde el exterior?
Sí, siempre que la transferencia se haga legalmente y justifiques el origen de los fondos.

⚖️ Aviso Legal Importante
La información contenida en este artículo ha sido elaborada a partir de las normativas oficiales vigentes en la República de Cuba (incluyendo la Gaceta Oficial) y la experiencia práctica en el mercado inmobiliario cubano.
Sin embargo, su contenido tiene únicamente carácter informativo y orientativo.

CubanOSS Inmobiliaria no brinda asesoría legal profesional.
Recomendamos que, en caso de dudas específicas o situaciones particulares, consultes directamente con un abogado especializado o con las autoridades competentes.