🏠 Apagones y mercado inmobiliario: ¿Cómo la crisis energética transforma la venta de casas en Cuba? (Análisis 2019‑2025)

Publicado el 24 Oct 2025

1. Introducción

En Cuba, hablar del estado de la vivienda implica hablar también de la electricidad. Desde 2022, la isla vive una crisis energética aguda: hoy en dia hay apagones diarios de 6 a 8 horas en La Habana y de hasta 24 horas en algunas provincias.

Esta realidad impacta de forma directa y profunda en el mercado inmobiliario, afectando a compradores, vendedores, constructores y habitantes por igual.

En este análisis elaborado por CubanOSS Inmobiliaria abordamos cómo la crisis energética y los constantes cortes de luz han golpeado al sector inmobiliario entre 2019 y 2025. ¿Qué efectos tiene en la oferta y la demanda de viviendas? ¿Qué pasa con los precios? ¿Qué debemos esperar a corto y medio plazo? Aquí lo explicamos.

2. Contexto macroeconómico y energético

El período 2019‑2025 ha sido el más convulso para la economía cubana en décadas. La desaparición del CUC, la devaluación del peso cubano (CUP) y una inflación descontrolada han erosionado el poder adquisitivo de la mayoría de los residentes. A esto se suman la pandemia, la reducción del turismo y un éxodo masivo de profesionales.

En materia energética, Cuba enfrenta un déficit crónico de generación eléctrica. Las termoeléctricas obsoletas, la escasez de combustible importado y las averías recurrentes han obligado a imponer apagones programados en todo el país. Según reportes de medios nacionales y testimonios recientes, algunas zonas llegan a estar hasta 24 horas seguidas sin servicio eléctrico.

Este panorama incrementa el malestar social y condiciona el valor y la habitabilidad de las viviendas.

3. Oferta y demanda: ¿más casas en venta, menos compradores?
Éxodo y exceso de oferta

Entre 2020 y 2025, cientos de miles de cubanos han emigrado, dejando sus propiedades vacías o en manos de familiares. El aumento de ofertas supera ampliamente la demanda de compradores locales.

La incertidumbre energética acelera la decisión de abandonar el país. Muchos propietarios prefieren vender a precios más bajos y con rapidez antes de enfrentar años de apagones.

Escasez de compradores con divisas

La persistente devaluación del CUP ha reducido aún más la capacidad de compra en moneda nacional.

La compra de viviendas depende casi exclusivamente de remesas en USD o EUR. Las familias que no reciben divisas ven imposible adquirir una casa y optan por el alquiler o la cohabitación.

Preferencia por zonas con mayor estabilidad eléctrica

Barrios como Siboney, Miramar o Vedado tienen menor frecuencia de apagones debido a su cercanía a instalaciones diplomáticas, hoteles y centros de poder. Esto mantiene alta la demanda y precios relativamente elevados, al menos por ahora.

En cambio, municipios como San Miguel del Padrón, Cotorro, Guanabacoa o Arroyo Naranjo sufren cortes más prolongados, lo que reduce su atractivo y presiona los precios a la baja.

4. Impacto en los precios y valoraciones

El informe de CubanOSS muestra que, entre 2019 y 2025, los precios de las viviendas en La Habana se han desplomado entre un 40 % y un 60 %. Los apagones han acelerado esa caída:

Zonas de lujo (Siboney, Miramar): se mantienen en un rango de 35.000‑75.000 USD, pero la demanda se centra en viviendas con generadores, paneles solares o soluciones autónomas.

Zonas intermedias (Vedado, Plaza, Centro Habana): la media cae de 40.000 USD a unos 25.000‑35.000 USD, dependiendo del estado del edificio y su capacidad de soportar apagones.

Zonas periféricas (San Miguel del Padrón, Cotorro, Arroyo Naranjo): los precios se desploman hasta 5.000‑12.000 USD, con casas que pasan meses o años en venta sin interés real.

Los compradores hoy valoran más que nunca la capacidad de una vivienda para enfrentar los apagones: tener tanque elevado de agua, gas de balón o de la calle y posibilidades para instalar baterías o paneles solares es casi indispensable.

5. Efectos sobre la construcción y el estado de los inmuebles

Paralización de obras: los cortes de energía detienen las construcciones en curso y alargan los plazos. Muchos proyectos privados quedan a medias por la falta de electricidad para equipos y herramientas.

Deterioro acelerado: sin corriente, no funcionan las bombas que abastecen de agua, los equipos de refrigeración ni los sistemas de ventilación. Esto provoca humedades, filtraciones y mayores costos de reparación.

Freno a las rehabilitaciones: propietarios que planeaban mejorar sus casas postergan inversiones ante la incertidumbre energética. El estado general del parque inmobiliario empeora, lo que influye negativamente en los precios.

6. Consecuencias sociales y calidad de vida

Adaptación de los residentes: muchas familias han instalado baterías, inversores o paneles solares; otras cocinan con carbón o leña en los apagones, aumentando riesgos de incendios y problemas respiratorios.

Educación y teletrabajo: sin electricidad, estudiantes no pueden buscar contenido en línea, ni preparar tareas; trabajadores pierden productividad o fuentes de ingreso remoto.

Inseguridad y estrés: la falta de luz incrementa la percepción de inseguridad y genera estrés crónico. Estas condiciones fomentan aún más la intención de emigrar y, por ende, de vender propiedades.

7. Perspectivas a futuro y posibles soluciones

Escenario continuista (más apagones): si no se moderniza la infraestructura eléctrica ni se invierte en energías renovables, los cortes seguirán. Los precios en zonas medias y periféricas podrían caer aún más; sólo las zonas prime mantendrían valor gracias a su estabilidad relativa y posibilidades de inversión extranjera.

Escenario de mejoras parciales: con algunos proyectos solares y eólicos en marcha, podrían reducirse los apagones en 2026‑2027. Esto estabilizaría los precios actuales pero no los devolvería a niveles de 2018‑2019.

Escenario optimista (apuesta por renovables): si se impulsa la energía solar y eólica a gran escala, se diversifican fuentes y se repara la infraestructura, el mercado inmobiliario podría recuperarse. Las casas con sistemas autónomos de energía serán las más cotizadas.

8. Recomendaciones de CubanOSS

Para vendedores:

Ajustar sus precios a la nueva realidad. Las casas en zonas con apagones frecuentes deben presentar un valor competitivo y resaltar cualquier mejora que mitigue la crisis (paneles solares, baterías, pozos de agua).

Poner orden en la documentación legal y preparar la vivienda para visitas de compradores exigentes, mostrando soluciones energéticas implementadas.

Para compradores:

Evaluar la zona y la frecuencia de apagones antes de comprar. Preguntar a los vecinos, consultar horarios de cortes y valorar la disponibilidad de servicios.

Priorizar viviendas con tanques elevados, instalaciones de gas de cocina, posibilidad de instalar paneles solares y buena ventilación.

Para autoridades y comunidad:

Incentivar proyectos de energía renovable (solar, eólica, biomasa) y permitir mayor participación privada.

Facilitar microcréditos o subsidios para que los propietarios instalen sistemas de respaldo energético.

Transparentar las programaciones de apagones y apoyar a las comunidades más afectadas.

9. Conclusión

La crisis energética cubana no solo apaga bombillos; apaga también expectativas, frena inversiones y desvaloriza viviendas. Entre 2019 y 2025, el mercado inmobiliario ha sufrido una caída profunda y desigual: barrios privilegiados resisten gracias a su infraestructura y capital, mientras vastas zonas periféricas se hunden en la incertidumbre.

Para sobrevivir a esta situación, compradores y vendedores deben informarse y adaptarse. Y a nivel país, la única salida real pasa por la modernización del sistema eléctrico y la apuesta clara por las energías renovables. En CubanOSS seguimos comprometidos con ofrecer análisis fiables, guías de precios actualizadas y asesoría transparente a todos los cubanos que buscan un techo digno.

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Porque incluso en tiempos de apagones, la claridad y la información siempre serán la luz que nos guía.

👁️ Nota: Este blog se basa en datos recabados por CubanOSS, anuncios inmobiliarios, reportes periodísticos sobre los apagones y la crisis energética. Los rangos de precios y proyecciones son aproximados y pueden variar según condiciones particulares de cada vivienda.